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快3出豹子的前兆:被严重透支的购买力 广安楼市的未来将由谁买单?

发布时间:2019/2/19 9:11:40 关注度:   来源:武胜热线

江苏快三和值推荐号 www.5hqoe.cn 相信大部分人是被这则醒目的标题吸引进来的,毕竟一个好的标题可以比深度好文带来更大的阅读流量。广安的地产人也无需慌张,本文并不是单纯的要唱衰广安楼市,更多的意义在于,分析在面对库存压顶、竞争激烈的市场环境之下,如何直面现状,挖掘出真正的楼市购买力,从而促进房地产持续健康发展。

首先,百科一下购买力的含义:购买力是构成市场和影响市场规模大小的重要因素,是指在一定时期内用于购买商品的货币总额。而本文赋予了购买力更为广泛的含义,指能够购买房产的个人单位(购房需求)。


自2013年下半年广安大刀阔斧的进行城市扩建,协兴园区、枣山园区、官盛新区相继挂牌,将广安的房地产发展推向高潮。新区开发拆迁赔偿衍生出了新的购房需求,在2017年之前广安楼市的供需呈现相对均衡的状态。


而在过去一年,广安楼市几近疯狂,渠道遍地揽客、传单漫天飞舞、小广告甚至打到了乡镇小路......单是去年一年,广安主城(两区三园区)住宅网签备案成交就达到了2.5万余套,为历年来的最高值,2018年席卷而来的楼市热浪,使得“炒房”、抢房无疑成为市场的关键词。


说到购买需求那就离不开另外一个重要的数据——城市人口。据最新数据统计,2018年广安全市(主城、四大县城总和)户籍人口467万左右,其中广安区(包含主城、前锋区以及周边乡镇)人口为125万左右。据广安市统计局最新数据统计,2018年广安常住人口的城镇化率达到41.8%左右,按照这个比例初略计算,广安城镇常住人口在52万左右,也就是说四口之家的城镇居民可产生13万套左右的住房需求。


据广安思源房产网统计,近五年时间,广安楼市住宅共计成交已超过十万套,加上原有的老旧小区,以及一个家庭拥有两套房的概率,广安现有城市人口90%的购买需求已得到满足,很明显楼市的主要购买力已被提前透支。


我们再来看一下广安楼市库存。据统计,广安楼市目前约50个主力楼盘(在售、待售楼盘、尾盘忽略不计),总容量约有5万套房源,截至目前已去化2.3万套左右,楼市整体库存量还有约2.7万余套,去化周期约12个月。也就意味着即便不推新地块、新项目,这2.7万套房子的去化都将是一大难题。


在市场较为低迷的环境之下,当前投资者正在退出市场,购买力较强的刚性需求已经得到满足,下一批刚需释放需要房价回调到更低的价位,未来支撑广安楼市购买力的主力军在哪里呢?


主力军一:大城市“淘汰”的本地人

笔者的一对夫妻朋友,二人在深圳已混迹多年,然而5万多一平米的天价让他们望尘莫及,即便东拼西凑首付款依旧要差一大截。百般无奈之下,他们只有选择逃离大城市,选择回到广安购房。

像笔者朋友这样的人群也大有所在,他们的年龄阶段在27-35岁左右,基本上都组建了家庭,买房是迫在眉睫的事情。对他们这一年龄阶段的人来说,家庭、工作都比较稳定了,购房自己承当首付月供基本上是没有问题的,因此在选择楼盘时品质以及学区配套,是他们考虑的重要因素,改善型、学区楼盘就可以锁定这一部分客户。


主力军二:产业化带来的异乡人

不知道从何时开始,不管是在车站、饭店还是街上,总能听到一部分操着一口不是很标准普通话的人,这一部分人主要是受广安产业发展,而吸引过来工作、创业、做生意的外地人。他们对于住房的需求就要看产业发展的强度,如果产业发展好能留住人口,则就有可能在广安购房定居。

主力军三:城镇化之下的“进城人”

2017年,我国常住人口城镇化率为58.52%,与发达国家80%的城镇化率还有很长距离;与此相比,户籍人口的城镇化率仅为42.35%,发展空间更为巨大。

按照上文的计算结果,截至目前广安(主城、前锋以及周边乡镇)城镇化水平在41.8%左右,还约有70余万的非城镇人口,要达到发达国家的80%,就还有约50万的人口空间。城镇化对房地产带来的红利是巨大的,当然,城镇化不是一蹴而就的,过程中还伴随着一系列的问题,也因此这一部分人群对房地产的需求也是具有不稳定性的。






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